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マンション管理士研修

3月11日に富山県マンション管理士研修を行いました。 今回の研修内容は 土壌汚染とペット規約について!

いろいろ考えさせられますね!

マンションで「第三者に迷惑をかける動物を飼育してはならない。」という規約を使用しているマンションが数多くありますが、これは人によってどうとでも取れる文章です。

トラブルの元なので、早急に直した方がいいと思います。
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前所有者の上下水道料金滞納分は、現所有者支払い義務有

 前所有者が滞納していた上下水道料金について、管理組合の現所有者に対する請求を認める判決がありました。
 A氏は、所有していたマンションを管理費、上下水道料金を滞納した状態で、B氏に売却してしまいました。管理組合は、当該滞納分をB氏に請求したが、B氏は支払わなかったので、提訴に至った。
 B氏は、上下水道料金は専有部分に関する立替金の求償権であり、供用部分の管理とは直接関係がないことから、特定承継人(B氏)に対して請求することはできないと主張しました。
 裁判所は、給排水設備は管理規約で建物の付属設備であると規定しており、管理組合が全体の使用料を立て替えて支払い、管理規約に基づき、使用量に応じて請求することは有効であるとして、管理組合の請求を認めました。大阪地裁平成21年7月24日判決。 文責:浅島

最高裁 マンション不在組合員に「協力金」上乗せ徴収認める

大阪市の大規模マンションの管理組合が、不在組合員だけが負担する「住民活動協力金」の支払いを求めて争われていた訴訟の上告審判決が、2010年1月に最高裁であり、判決は、金額は受忍限度内で区分所有法第31条の「特別の影響」には該当しないとし、「住民活動協力金」の支払いを命じました。
 この判決が出たことから、理事会で早速検討すべきだとの話が出ているようですが、どこのマンションでも徴収できるのでしょうか。まず、訴訟の特徴を見てみましょう。
(1) 4棟868戸のマンションで、不在組合員は180戸余で、最終的には5名(12戸)との争いになったもの。
(2) 組合費は月額17,500円(管理費8,500円、修繕積立金9,000円)で、「住民活動協力金」は2,500円、約15%増であること。
(3) 役員には報酬が支給されていること。
(4) 役員及び居住組合員に維持、管理、運営の負担が偏っていたこと。
(5) 不在組合員は、類型的にマンション管理関係の活動に参加し得ないとしているもの。
(6) 判決の中では、次のようにやや消極的に管理組合の主張を是認している。「本件規約変更により一定の金銭的負担を求め、本件マンションにおいて生じている不在組合員と居住組合員との間の不公平を是正しようとしたことは、その必要性と合理性が認められないものではない。」

問題を抱えているマンションでは、この判決を参考に協力金の徴収を検討されるでしょうが、それぞれの管理組合・理事会で十分に協議し、何が最良の方策かを見出していただきたいものです。次に、今回の判決の意義や課題等を整理してみたいと思います。
① 賃貸化が進むマンションの管理運営に一定の方向性を示したもの。
② 管理組合の自治権を穏やかに認めたもの。
③ 役員に報酬を支払えば、協力金の必要性は小さくなるのではないか。
④ 居住組合員の中には、健康上の理由等により組合活動に参加できない者もおり、その対応においては、不在組合員との間で不公平感が残されているもの。
⑤ 役員の選任に関し、第3者のマンション管理の有識者を加えることで、組合員の負担を小さくすることができるのではないか。 
 
文責:浅島

大規模修繕工事の瑕疵(かし)保険

富山市のマンション管理士の矢郷です。

少し前の情報になりますが、大規模修繕工事の瑕疵(かし)保険は今月にも販売開始になるんだとか・・・・

大規模修繕工事の瑕疵保険というのは、マンションの老朽化が進み、十数年ごとに行われるマンションのリフレッシュ工事(大規模修繕)を対象に、もしも施工後、欠陥工事や不具合が見つかったときなどによる被害を補償してくれる今までになった保険商品です。 
この保険は、(東京電力系の)ハウスプラス住宅保証株式会社から販売されます。

 この保険は、マンションの修繕工事を請け負った業者が契約することになり、補償範囲は、マンションの構造部、屋根、給排水設備、電気設備、手すりなどで、工事から5年以内に雨漏りや欠陥工事などが見つかった場合に修理費用の80%、5億円を限度に保証してくれます。 万一その工事業者が倒産したとしても、マンションの管理組合が保険金を直接受け取ることができます。(その場合は100%)

 この保険の引受前には、住宅1棟ごとに個別の実地調査(検査)を行ってくれるので、建築知識がない管理組合の理事長さんも安心♪

保険料は、マンションの規模や補償範囲によって違うそうで、たとえば、8階建マンションの保険料は、検査料を含めて60万~90万円程度。 保険料は、修繕業者が負担するものの、実際には、工事費に上乗せされてしまうのですが、数千万円かかる修繕工事に比べれば、もしものことを考えると、事前に専門家に検査もしてもらえるのですから、これからはこの保険を活用するマンションの管理組合が増えると思われます。

富山のマンションで一番最初にこの保険を利用するのはどこのマンションでしょうね? 楽しみです。(但し、構造耐力上主要な部分の改修工事が含まれる場合には、対象マンションは昭和56年6月以降に建築確認を受けたマンションに限られるんだとか・・・ ここでも耐震性に問題のある昭和56年以前のマンションは嫌われてしまうんですね!可哀想に・・・・)
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富山県マンション管理士会

Author:富山県マンション管理士会
富山県マンション管理士会です。 富山のマンション管理の事で分からないことがありましたら何でもご相談ください。
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〒939-8005 富山市中市1-28-14 
電話076-407-1338 村田まで

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